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  • OCRE recette | La Région Alsace et les membres du réseau vous soutiennent dans votre projet de création ou reprise d'entreprise
    locataire et bailleur Le montant réel évite les régularisations litigieuses Dans le cas où le locataire règle des charges revenant normalement au bailleur exemple impôt foncier en principe le preneur doit bénéficier en contrepartie d un loyer plus bas Révision du loyer en cours de bail Principe la révision peut être demandée tous les 3 ans en fonction de l indice national du coût de la construction publiée par l Insee indice exclu à compter du 19 06 2014 pour les baux signés après cette date de l indice des loyers commerciaux ILC ou de l indice des loyers des activités tertiaires ILAT sauf clause d échelle mobile Le délai de 3 ans ne peut être réduit par les parties La loi Pinel prévoit que le preneur et le bailleur ne peuvent plus choisir la date d entrée en vigueur de la révision du loyer celle ci prend effet à compter du jour de la demande de révision du loyer Aucune clause ne peut interdire la révision triennale mais il est pourtant admis de prévoir un loyer fixé forfaitairement et de manière irrévocable pendant toute la durée du bail donc sans révision Clause d échelle mobile Négociable Négocier une telle clause a pour conséquence de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans Le montant du loyer change alors lorsque l indice de référence déterminé par les parties varie Cet indice doit être en rapport avec les activités de l une des parties Prévoir dans le contrat que la variation n est prise en compte que sur notification de l une des parties à l autre Si les différentes variations de l indice augmentent ou diminuent le loyer initial de plus de 25 les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative Plafonnement du loyer La majoration ne doit pas excéder la variation de l indice trimestriel du coût de la construction de l ILC ou de l ILAT intervenue depuis la dernière fixation de loyer Négociable A noter le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative article L145 33 du code de commerce La Cour de Cassation a reconnu dans un arrêt du 5 novembre 2014 le droit au locataire qui accepte le renouvellement de son bail commercial d obtenir la fixation de son loyer à un niveau inférieur au loyer indexé dans le cas où celui ci ne correspond plus à la valeur locative Cela signifie qu une baisse du loyer est négociable Déplafonnement du loyer Négociable Le loyer peut être déplafonné lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10 de la valeur de référence lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement après 12 ans lorsqu il est conclu dès l origine pour une durée supérieure à 9 ans pour les baux particuliers terrains nus bureaux En vertu de la loi Pinel l augmentation du loyer déplafonné est lissée et ne peut pas dépasser 10 du loyer payé l année précédente Obligations des parties au contrat Contenu du contrat Commentaire Clause de non concurrence Négociable Elle interdit au bailleur d exercer lui même directement ou non une activité concurrente de celle de son locataire Clause d exclusivité Négociable Elle interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l exercice d activités similaires Répartition des travaux Pour les baux signés ou renouvelés après le 1er septembre 2014 La loi Pinel fixe cette répartition des travaux le bailleur doit assumer la charge des grosses réparations touchant au bâti et des travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux Son locataire prend en charge les travaux d entretien courant du local De plus le bailleur est tenu d adresser à son locataire dès la signature du bail puis tous les 3 ans un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant et la répartition de ces charges entre les différents locataires d un même immeuble en proportion des surfaces occupées un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes et le coût assumé Pour les baux signés ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 Si rien n est prévu par le contrat la loi prévoit que les gros travaux sont à la charge du bailleur et les travaux d entretien courant sont à la charge du locataire mais les limites sont souvent difficiles à cerner La clause du type clos et couverts se rencontre fréquemment elle met à la charge du bailleur des travaux tels que le toit les gouttières les fenêtres les volets et la climatisation Mais il arrive que le bailleur ait mis la totalité des travaux à la charge de son locataire Travaux par le locataire Négociable Si le locataire prévoit de réaliser un certain nombre de travaux à ses frais il est préférable de prévoir une clause en précisant les modalités information ou autorisation du bailleur restitution dans l état d origine etc Garanties des vices cachés Négociable Cette clause permet au locataire d être garanti contre les vices cachés pouvant affecter le local qu ils en empêchent soit l usage soit la jouissance paisible Destination des lieux activité autorisée Contenu du contrat Commentaire Déspécialisation restreinte Négociable La déspécialisation restreinte aux activités complémentaires ou connexes celles qui ne nécessitent pas de nouvelles installations et qui ont un lien avec l activité exercée est un droit pour le locataire sous réserve de l accord du bailleur Il est possible de négocier une clause prévoyant une déspécialisation restreinte pour d autres activités particulières La déspécialisation restreinte est un motif de déplafonnement lors du renouvellement Déspécialisation plénière Négociable Il s agit de la modification d activité justifiée par à la fois la conjoncture économique et des nécessités de l organisation rationnelle de la distribution Si le bailleur refuse la transformation totale sans motif grave et légitime ex reprise des lieux pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre de la rénovation urbaine

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  • OCRE recette | La Région Alsace et les membres du réseau vous soutiennent dans votre projet de création ou reprise d'entreprise
    certaines conditions à durée indéterminée Convention d occupation précaire Bail de courte durée ou bail dérogatoire Convention d occupation précaire La convention d occupation précaire a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail elle confère un droit d occupation d un local déterminé moyennant le versement d un certain loyer Elle en diffère cependant par sa fragilité le caractère précaire de la situation de l occupant doit être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes Ex le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l attente d une expropriation pour cause d utilité publique ou de travaux de démolition différés Principales caractéristiques l occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date de survenance ne peut être précisée à l avance Le locataire ne bénéficie d aucun droit au renouvellement de sa convention Bail de courte durée Le bail de courte durée ou bail dérogatoire est prévu par l article L145 5 du code de commerce on l appelle aussi bail de 23 mois mais ce type de bail peut aller jusqu à 2 ans Un bailleur peut en signer un ou bien plusieurs avec le même locataire à condition que la durée totale de ces baux n excède pas 2 ans En vertu de la loi relative à l artisanat au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014 la durée maximale passe à 3 ans depuis le 1er septembre 2014 La limite des 2 ans ne change pas pour les contrats qui ont été renouvelés ou signés avant cette date Intérêt de ce bail Pour le propriétaire ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire ni indemnité et en cas de signature d un second bail tout en respectant la limite d une durée totale de 3 ans le loyer de ce dernier n est pas plafonné comme dans le cas du bail commercial Cela lui permet de tester son locataire s il le souhaite avant de s engager pour une durée plus longue Pour le locataire il lui permet d exercer une activité commerciale pendant une courte période voire de résilier le contrat à tout moment avant sa date d expiration si une clause contractuelle le lui permet et de ne pas poursuivre si l affaire n est pas rentable Si celle ci l est il est en droit de signer un bail commercial de 9 ans par la suite Conditions de validité Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux il est conseillé de prévoir une clause dans le contrat visant expressément l article L145 5 du code de commerce Durée Elle est égale au plus à 3 ans pour un seul bail ou pour la durée totale de plusieurs baux se succédant avec le même locataire Attention Il n est possible de signer un

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    particuliers des pneus usagés La collecte des pneus usagés Le traitement des pneus usagés Cas particuliers des huiles usagées Le ramassage des huiles usagées Le traitement des huiles usagées Textes réglementaires Biblio Le bail professionnel Les baux professionnels portent sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité non commerciale c est à dire les professions libérales ou assimilées ou artisanale lorsqu aucun fonds artisanal n est exploité dans les locaux loués Affectation du local Les baux professionnels Textes de référence Affectation du local Avant de conclure un bail professionnel il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien administrativement affecté à l exercice d une activité professionnelle S il ne l est pas il est possible de demander un changement d usage des locaux à usage d habitation pour en faire un usage professionnel à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d habitation ou le règlement de copropriété Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts de Seine du Val de Marne et de la Seine Saint Denis ce changement est soumis à l autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé l immeuble Cette autorisation n est pas requise dans les zones franches urbaines Le maire peut autoriser le changement total d usage des locaux d habitation ou un changement partiel d usage des locaux pour permettre l exercice de la profession dans le local d habitation Le maire qui donne son autorisation peut imposer en parallèle par compensation la transformation en locaux d habitation de locaux affectés à l origine à un autre usage A Paris aucune compensation n est exigée pour le changement d usage de locaux en rez de chaussée ou de locaux d une surface inférieure à la moitié des locaux d habitation La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire après obtention de l accord de son propriétaire En cas de refus le maire doit motiver sa décision Les baux professionnels Forme du bail professionnel Il n existe pas de statut particulier du bail professionnel comme c est le cas du bail commercial ou du bail rural Le bail professionnel doit être écrit et un bail de plus de 12 ans doit être établi par un notaire Précision les parties au contrat peuvent signer un bail commercial de 9 ans si elles souhaitent se voir appliquer le statut des baux commerciaux Durée du bail Elle est au moins égale à 6 ans Cependant le locataire peut à tout moment en cours de bail notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois par lettre recommandée avec AR ou par acte d huissier Fin du contrat de bail Le bail arrivé à expiration est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail précédent Cependant 6 mois avant la fin du bail le locataire ou le bailleur peut notifier à l

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    un contrat pour le temps d une saison La location saisonnière se rencontre naturellement dans des localités où l activité commerciale ou artisanale ne s exerce que pendant une partie de l année dans les stations balnéaires thermales ou de montagne etc Forme du contrat Durée du contrat Requalification de la location saisonnière Intérêt de ce type de contrat Les textes de référence Forme du contrat L écrit comme pour tout contrat est fortement conseillé Il permet en cas de différend d apporter la preuve des accords pris en particulier pour la durée d occupation le loyer parfois payable en totalité en début de saison les charges la description des locaux ou de l emplacement occupés Durée du contrat Une location saisonnière porte sur la location d un local d un emplacement pour le temps d une saison comme son nom l indique Le plus souvent elle dure entre 3 et 6 mois Ce contrat de location a donc une durée déterminée avec une date de début et une date de fin à laquelle le contrat prend automatiquement fin sans congé à donner et le locataire doit libérer les locaux sous peine d être expulsé L expulsion peut être ordonnée par un tribunal en référé à la demande du propriétaire La particularité de ce bail est qu il peut être renouvelé chaque année pour la même saison ou dans certaines régions pour 2 saisons au cours de la même année et de nouveau l année suivante sans limite dans le temps Peu importe le nombre de saisons pendant lesquelles la location se signe entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux cela n est pas un obstacle à ce que cela reste une location saisonnière Le locataire n a aucun droit au renouvellement de son contrat la location intermittente permettant à un locataire de disposer toute l année d un local certains jours jour de marché par exemple ou soirs de la semaine n est pas une location saisonnière Requalification de la location saisonnière en bail commercial Pour pouvoir bénéficier de cette souplesse la location saisonnière doit être véritablement signée pour le temps d une saison estivale ou hivernale En effet il arrive que la conclusion d une telle location n ait d autre but que d échapper au statut des baux commerciaux applicable au locataire et au propriétaire qui est très protecteur pour le locataire on parle du statut d ordre public car ce sont des règles obligatoires Les circonstances où la location dite saisonnière risque d être requalifiée en bail commercial sont définies par la Jurisprudence Cas de l exploitation du fonds de commerce entre 2 locations saisonnières La durée de la location doit correspondre à une saison en général une saison touristique mais si le locataire conserve la libre disposition des locaux entre 2 saisons même sans y exploiter son fonds il ne s agit pas d une location saisonnière Le contrat peut être requalifié par un tribunal en bail commercial 9 ans à la demande

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    c est le cas en indivision peut procurer certains avantages fiscaux Attention cependant ce montage juridique suppose d en maîtriser tous les aspects et de prendre garde à certains inconvénients Le recours à un professionnel est donc largement conseillé L investissement est réalisé grâce aux loyers versés par l entreprise à la SCI Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût Mais ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursements d emprunt et des intérêts Du fait de la dégressivité des intérêts les associés de la SCI devront au bout de quelque temps payer des impôts fonciers de manière croissante au fil des années le remboursement des intérêts déductibles diminuant alors qu ils ne toucheront pas les bénéfices ceux ci servant à rembourser l emprunt Cet inconvénient doit donc être prévu par les associés en établissant un plan prévisionnel en fonction de la durée de l emprunt L entreprise déduit les loyers et charges de son bénéfice fiscal Mais il va de soi que le loyer doit être normal c est à dire correspondre à la valeur locative réelle S il est excessif l excédent est considéré comme résultant d un acte anormal de gestion entraînant une réintégration dans le bénéfice imposable de l entreprise Il est donc conseillé de faire évaluer la valeur locative de l immeuble par un expert immobilier auprès des tribunaux Les frais d acquisition des immeubles par la SCI ne sont pas déductibles à moins que la SCI opte pour l impôt sur les sociétés Enfin la SCI exerce une activité civile elle n est donc pas en principe assujettie à la TVA Cependant elle peut opter pour l application de la TVA sur les loyers encaissés Cette option lui permet non seulement d économiser le droit de bail mais encore de récupérer la TVA grevant l immeuble y compris celle afférente aux investissements En cas de difficultés de l entreprise et de mise en jeu de la responsabilité du dirigeant il est indéniable que la saisie de parts sociales détenues par ce dernier est moins intéressante pour des créanciers que la saisie d un immeuble Comment constituer une SCI Visite auprès du centre de formalités des entreprises CFE Son but est de retirer le formulaire de déclaration de société ainsi que la liste des pièces à fournir Le CFE compétent est situé au greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la société Rédaction des statuts Il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI personnes physiques ou de personnes morales leur nationalité étant indifférente En ce qui concerne les mineurs non émancipés leur participation ne peut se faire qu avec l aide de leur représentant légal Les associés peuvent rédiger eux même les statuts se servir de modèles pré imprimés ou faire appel à un professionnel ce qui est toujours conseillé la rédaction des statuts d une SCI étant une opération délicate Le recours à un notaire n est obligatoire

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  • OCRE recette | La Région Alsace et les membres du réseau vous soutiennent dans votre projet de création ou reprise d'entreprise
    de la Région Comment utiliser j entreprends alsace Notre charte d engagement Les essentiels Aides régionales Concours Economie Sociale et Solidaire Entrepreneuriat des femmes La reprise d entreprises PROGRAMME NACRE Formulaire de recherche Accueil Installer l entreprise Imprimer Installer l entreprise Les locaux Domiciliation et exercice de l activité chez soi Recourir à un espace de coworking Un pas de porte ou un droit au bail Le bail commercial Négocier son bail commercial Le bail de courte durée Le bail professionnel La location saisonnière L intérêt de la SCI Les établissements recevant du public ERP Qui est concerné Les principales obligations de sécurité L obligation d accessibilité Quand agir et comment procéder Pour en savoir plus Les assurances Les garanties professionnelles Assurances facultatives des TNS Les documents commerciaux Les factures La gestion des déchets Identification des déchets Les documents obligatoires Cas particuliers des pneus usagés La collecte des pneus usagés Le traitement des pneus usagés Cas particuliers des huiles usagées Le ramassage des huiles usagées Le traitement des huiles usagées Textes réglementaires Biblio Les établissements recevant du public ERP Les locaux commerciaux ou professionnels sont des établissements recevant du public ERP et à ce titre sont soumis au moment de la construction et au cours d exploitation à un 2 types d obligations Des obligations relatives à la sécurité Les constructeurs propriétaires et exploitants des ERP doivent respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes Des obligations d accessibilité de l établissement L accès aux personnes handicapées et à mobilité réduite doit y être facilité Précision Avant l acquisition ou la reprise d un tel établissement il convient donc de vérifier que le local où l on projette d installer l entreprise est bien compatible avec l activité envisagée évaluer le cas échéant

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  • OCRE recette | La Région Alsace et les membres du réseau vous soutiennent dans votre projet de création ou reprise d'entreprise
    Qui est concerné Les principales obligations de sécurité L obligation d accessibilité Quand agir et comment procéder Pour en savoir plus Les assurances Les garanties professionnelles Assurances facultatives des TNS Les documents commerciaux Les factures La gestion des déchets Identification des déchets Les documents obligatoires Cas particuliers des pneus usagés La collecte des pneus usagés Le traitement des pneus usagés Cas particuliers des huiles usagées Le ramassage des huiles usagées Le traitement des huiles usagées Textes réglementaires Biblio Qui est concerné Les établissements recevant du public ERP sont des bâtiments locaux ou enceintes fixes ou provisoires dans lesquels des personnes sont admises librement ou moyennant une rétribution ou une participation quelconque et sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation payantes ou non Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel Article R123 2 du code de la construction et de l habitation CCH Afin de proportionner les mesures de prévention aux risques les ERP sont classés par type et par catégorie Classement par type en fonction de la nature de l activité J Structures d accueil pour personnes âgées et personnes handicapées L Salles d auditions de conférences de réunions de spectacles ou à usages multiples M Magasins de vente centres commerciaux N Restaurants et débits de boissons O Hôtels et autres établissements d hébergement P Salles de danses et salles de jeux R Etablissements d éveil d enseignement de formation centres de vacances centres de loisirs sans hébergement S Bibliothèques centres de documentation T Salles d expositions U Etablissements de soins V Etablissements de culte W Administrations banques bureaux X Etablissements sportifs couverts Y Musées Etablissements spéciaux EF Etablissements flottants GA Gares PA Etablissements de plein air PS Parcs de stationnement couverts SG Structure gonflable CTS Chapiteaux tentes et structures OA Hôtels restaurants d altitude REF Refuges de montagne Types d ERP comprenant des hébergements locaux à sommeil pour lesquels une surveillance particulière est apportée Article R123 18 du CCH et arrêté du 25 juin 1980 Classement par catégorie en fonction de l importance du public reçu Y compris les salariés sauf établissement de 5ème catégorie Seuil d accueil de l ERP Catégorie Groupe Plus de 1 500 personnes de 701 à 1 500 personnes de 301 à 700 personnes Moins de 300 personnes sauf 5ème catégorie 1ère 2ème 3ème 4ème 1er Au dessous du seuil minimum fixé par le règlement de sécurité Voir le détail des seuils ci dessous article R123 14 du CCH 5ème 2ème Seuils spécifiques aux établissements de 5ème catégorie A noter dans cette catégorie le personnel n est pas pris en compte dans le calcul de l effectif les règles en matière d obligations sécuritaires sont allégées Type Etablissement Limite de la 5ème catégorie Sous sol Etages Total de l ensemble des niveaux J Structures d accueil pour personnes âgées effectif des résidents effectif total Structures d accueil personnes handicapées effectif des résidents effectif

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  • OCRE recette | La Région Alsace et les membres du réseau vous soutiennent dans votre projet de création ou reprise d'entreprise
    particuliers des pneus usagés La collecte des pneus usagés Le traitement des pneus usagés Cas particuliers des huiles usagées Le ramassage des huiles usagées Le traitement des huiles usagées Textes réglementaires Biblio Les principales obligations de sécurité Respecter les mesures de prévention et de sauvegarde Les constructeurs propriétaires et exploitants des établissements recevant du public ERP doivent au moment de la construction ainsi qu en cours d exploitation respecter les mesures de prévention et de sauvegarde permettant d assurer la sécurité des personnes Ces mesures qui doivent être appropriées aux risques sont déterminées notamment en fonction de la nature de l activité de la taille du local et du nombre de personnes pouvant être admises dans l établissement Le règlement de sécurité approuvé par l arrêté du 25 juin 1980 fixe le détail des règles applicables à tous les ERP et celles applicables à chaque type d établissement les bâtiments et les locaux où sont installés les ERP doivent être construits de manière à permettre l évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants Ils doivent disposer d une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d espaces libres permettant l évacuation du public l accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l incendie les matériaux et les éléments de construction tant pour les bâtiments que pour les aménagements intérieurs doivent présenter en ce qui concerne leur comportement au feu des qualités de réaction et de résistance appropriées aux risques courus Leur qualité doit avoir fait l objet d essais et de vérifications en rapport avec l utilisation à laquelle ils sont destinés et les constructeurs propriétaires installateurs et exploitants sont tenus de s assurer que ces essais et vérifications ont eu lieu l aménagement des locaux la distribution des différentes pièces et éventuellement leur isolement doivent assurer une protection suffisante compte tenu des risques courus aussi bien des personnes fréquentant l établissement que de celles qui occupent des locaux voisins les sorties les éventuels espaces d attente sécurisés et les dégagements intérieurs qui y conduisent doivent être aménagés et répartis de telle façon qu ils permettent l évacuation ou la mise à l abri préalable rapide et sûre des personnes Leur nombre et leur largeur doivent être proportionnés au nombre de personnes appelées à les utiliser tout établissement doit disposer de 2 sorties au moins l éclairage de l établissement lorsqu il est nécessaire doit être électrique et un éclairage de sécurité doit être prévu dans tous les cas le stockage la distribution et l emploi de produits explosifs ou toxiques de tous liquides particulièrement inflammables et de liquides inflammables soumis à autorisation ou enregistrement en application de la réglementation relative aux installations classées pour la protection de l environnement ICPE articles L512 1 et L512 7 du code de l environnement sont interdits dans les locaux et dégagements accessibles au public sauf dispositions contraires précisées dans le règlement de sécurité les ascenseurs et monte charges les installations

    Original URL path: http://www.jentreprends-alsace.eu/fr/les-principales-obligations-de-s%C3%A9curit%C3%A9 (2016-04-30)
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